<<賃貸経営で発生するトラブル・苦情への対応>>新潟県新潟市の居住用売買なら株式会社結縁

【ゴミ出しについて】

入居者間、近隣住民間で問題が起こりやすい事柄に「ゴミ出し」があります。問題が発生する主な原因は、捨てる人がルールを守らないことによりますが、大抵は以下の二つに集約されます。

・ゴミの分別ルールを守らない

・ゴミ出しの曜日・時間を守らない

このようにゴミ出しルールを守らない人がいると、収集されなかったゴミが放置されることになります。集合住宅の場合は、それを不快に思う他の入居者からのクレームがオーナーもしくは管理会社に入るので、その対応を行わねばなりません。具体的な対応策としては、

１．掲示板を利用した事例の報告と注意喚起、ルール再周知のお願い

２．上記内容を通知文書にして各住戸へ配布

３．違反者が特定できた場合は個別に連絡、ルールを守るように依頼

４．ゴミ収集日の一定時間に管理人などがゴミ置き場に立ち会うといった措置

５．防犯カメラによる監視（設置）

などが挙げられます。これらを状況に応じて実施しますが、「４」「５」は費用がかかりますので、まずは「改善が見られない場合にはそのようなことも行います」ということを、事前警告的に通知文に含めるやり方がいいかもしれません。

ゴミ問題は放置したり対応を先延ばしにしたりすると、同じことをする人が増えたり、外部からの投げ捨てを誘発したりして、さらに問題を大きくする可能性があります。また、ルールを守っている入居者が退去を考えるきっかけになるかもしれません。さらにゴミを長時間放置すると、猫やカラスによる生ゴミの散乱が起き、近隣住民からの苦情に発展してしまいます。最終的に所有物件の評判や価値を下げることにもつながってしまうので、オーナーとしては、常にゴミ置き場が清潔な状態を保てるよう努めましょう。

【駐車場・迷惑駐車に関するトラブル】

「誰かが自分の駐車スペースに車を止めている」「本来駐車スペースではない箇所に車があるため車を出すことができない」など、駐車場での迷惑駐車に関するクレームもよくあります。

ここで注意が必要なのは、迷惑車両だからといって勝手にレッカー移動などをしてはいけないということです。民法には「自力救済禁止の原則」があり、法の手続きを行わずに実力で権利を回復してはいけないと定められているのです。レッカー移動のほか、タイヤをロックするなどの行為も禁止されており、この原則を無視して実力行使をした場合には、反対に違法行為として処罰の対象になる可能性があります。

迷惑駐車を発見した場合には、「いつ」「どこで」「誰が」「どうする」をハッキリ書いた張り紙をしましょう。「○時〇分～○時○分（いつ）、迷惑駐車している車のナンバー（誰が）、〇〇の私有地（どこで）において」など詳細を明記します。さらに「〇時間以内に車を移動させない場合は、警察に連絡する（どうする）」といった内容を書きます。

張り紙をする際に接着剤などを使うと器物損壊になり、罪に問われることになるので注意が必要です。車両を傷付けないようワイパーなどに紙を挟み、念のため写真を撮っておくと安心です。また、ナンバーなどを陸運支局で調べれば所有者を特定することもできますが、事件性がない場合には警察による対処は望めません。前段で張り紙に「警察に連絡する」旨を記載する、とありますが、実は私有地内での迷惑駐車に対しては、道路交通法上の駐車違反は適用されません。従って迷惑駐車そのものを処罰する規定はないので、何か別の法令違反を適用させるしかありません。とはいえ、事件性がなければ基本的に警察の介入はないので、とりあえず張り紙をして相手の出方を見ることになります。

それを踏まえると、迷惑駐車に対しては、まずは「契約車以外駐車禁止」「罰金をいただきます」などの、そもそも駐車させないための予防看板を設置することが必要かもしれません。また、住人が「うっかり駐車してしまった」など、悪意がない可能性も考えられるので、初動対応には注意が必要です。

加えて、駐車場内で駐車している間に傷を付けられた、子供が遊び場にしていて車を傷付けた、といった場合には、物件オーナーが管理責任を問われることがあります。「進入禁止」や「遊び場禁止」の看板を設置するなどして、管理義務を果たしましょう。防犯カメラの導入を検討してもいいかもしれません。

【騒音問題】

「上の階の足音がうるさい」「隣のオーディオや楽器の音がうるさい」「洗濯機を夜中に回す人がいる」など、騒音に関する苦情も多いものです。

この「音」については、なかなか難しい面があるので対応に注意が必要です。というのは、まず同じ音でも人によってうるさいと感じるか、感じないかというレベルが異なるという点です。ですから、音についての苦情が寄せられた場合、最初の対応としては、まず「騒音」の原因を実際に確認しましょう。もしもそれが「騒音」ではなく社会通念上許容範囲の音であれば、その旨を苦情元に説明して話し合ってみましょう。

反対に「騒音」であると判断される場合は、原因となっている住人に迷惑を感じている人がいることを伝え、改善を促すように話し合ってみましょう。このとき、音を出している人を一方的に悪者のように扱うのではなく、音が出る理由や事情を聞いた上で解決策を探るように心掛けるといいでしょう。解決策としては時間制限をつけることで収まる場合が多いようです。

また、集合住宅では、思わぬ音の反響効果から響いてくる方向と本来の音源が全然違うということがあるので、確かめる前に特定の住戸を疑うことには慎重になるべきです。

【異臭問題】

異臭がする場合は、事件や事故の可能性もあるので早急な対応が必要になります。原因はゴミの放置、ペットやタバコのにおいのほか、生活習慣の違いによる芳香剤やお香のにおいなどもあります。デリケートな部分も含むので注意が必要です。

【ペットに関する問題】

「ペットがベランダを徘徊している」「ペットがうちの洗濯物におしっこをかけた」など、ペットに関するトラブルもよく発生します。元々ペット禁止をうたっている物件ならば、違反者にペット飼育の中止を申し入れます。中止を聞き入れなければ契約解除の旨を通告することになるでしょう。ただし、例え契約上ペット禁止になっていたとしても、必ずしも貸主側からの契約解除が認められるとは限りません。裁判になった場合は、ペット種類や飼い方など個々の事案ごとの判断になるので注意が必要です。

ペットに関する責任は飼い主にありますから、基本的には飼い主と話し合うことでペットトラブルを解決していくことになります。